Что такое предварительный договор?

В современном мире недвижимость остаётся одним из самых важных и значимых активов. Покупка или продажа квартиры – это сложный процесс, требующий внимания к множеству деталей и юридических аспектов. Один из ключевых этапов в этом процессе – подписание предварительного договора, который заложит основу для всех последующих действий. Далее рассмотрим, что такое предварительный договор и его преимущества. Для более детального понимания вы можете ознакомиться с готовыми предварительными договорами.

Предварительный договор понятие и значение

Предварительный договор — это документ, подтверждающий желание продавца и покупателя в будущем заключить основное соглашение о купле-продаже недвижимости. Значение предварительного договора сложно переоценить и он имеет несколько ключевых преимуществ:

• Договор тщательно анализируется и заверяется нотариусом, что гарантирует защиту интересов обеих сторон.
• Продавец получает необходимое время для подготовки недвижимости к продаже, включая уборку мебели и закрытие коммунальных платежей, и ему не нужно продолжать поиски покупателя.
• Покупатель может спокойно организовать финансирование покупки через банк.
• Внесение задатка предоставляет уверенность в том, что сделка будет выполнена.

Подписание предварительного договора требует личного присутствия всех заинтересованных сторон. Если объект недвижимости принадлежит нескольким лицам, каждый из совладельцев должен присутствовать на заключении договора. То же касается и случаев, когда недвижимость продаётся одним из супругов – необходимо наличие письменного согласия второго супруга.

Для заключения предварительного договора продавцу необходимо предоставить полный пакет документов, включая паспорт, идентификационный код, документы, подтверждающие семейное положение, и правоустанавливающие документы, такие как свидетельство о праве собственности. Также важно, чтобы каждый совладелец недвижимости имел при себе все оригиналы необходимых документов и лично присутствовал при заключении соглашения.

При подписании предварительного договора крайне важно внимательно осмотреть все документы, проверить соответствие данных и удостовериться, что все фотографии должным образом вклеены в паспорта. Нотариус проверит, что квартира не заложена и не арестована, проверив её статус в соответствующих реестрах.

Законодательное определение предварительного договора

Гражданский кодекс (ГК) определяет предварительный договор как обязательство сторон заключить основной договор в будущем на установленных условиях в определенный срок. Хозяйственный кодекс (ХК) дополняет, что такой договор должен быть заключен в течение года с момента подписания предварительного договора.

По ГК, неустановленные существенные условия основного договора могут быть определены позднее, в соответствии с договоренностями сторон. В отличие от этого, ХК требует четкого определения всех существенных условий в предварительном договоре, что ограничивает гибкость сторон и возможность адаптации к изменяющимся условиям.

Предварительный договор должен соответствовать форме основного договора. Если форма основного договора не предусмотрена, предварительный договор заключается письменно, позволяя основному договору быть как письменным, так и устным, если это допускается законом.

Какая информация указывается в предварительном договоре

Соблюдение всех правил и условий, определенных действующим законодательством Украины, имеет решающее значение для правильности оформления предварительного договора. Статья 635 Гражданского кодекса Украины требует, чтобы документ строго соответствовал определенной форме и включал следующие элементы:

Необходимо подчеркнуть, что любые ошибки или неточности при подписании договора могут привести к его недействительности.

Условия предварительного договора

Важно отметить, что согласно законодательству Украины, такой договор должен содержать существенные условия будущего основного договора и обязанности сторон по его заключению. Вот основные элементы, которые необходимо учесть при составлении предварительного договора:

• Стороны договора: необходимо четко указать, кто является сторонами договора. Это могут быть физические или юридические лица.
• Предмет договора: должен быть указан предмет будущего основного договора. Например, в случае предварительного договора купли-продажи недвижимости это будет объект недвижимости.
• Существенные условия основного договора: предварительный договор должен содержать все существенные условия будущего договора, такие как цена, сроки, условия оплаты, ответственность сторон и т.д.
• Срок заключения основного договора: должна быть указана дата или период, в течение которого стороны обязуются заключить основной договор.
• Ответственность за нарушение условий договора: необходимо определить, какие санкции будут применяться в случае неисполнения обязательств по предварительному договору или отказа от заключения основного договора.
• Подписи сторон: договор должен быть подписан всеми сторонами, и каждая сторона должна иметь копию договора.
• Нотариальное удостоверение: в некоторых случаях, например при купле-продаже недвижимости, предварительный договор может требовать нотариального удостоверения.

Эти элементы являются ключевыми для составления предварительного договора и обеспечивают юридическую защиту и ясность для всех сторон до момента заключения основного договора.

Когда может быть расторгнут предварительный договор?

Предварительный договор теряет свою силу в следующих случаях:

• когда основной договор был подписан;
• когда истекли установленные сроки для подписания основного договора;
• когда был расторгнут сам предварительный договор.

Следует отметить, что расторгнуть предварительный договор односторонне невозможно без наличия веских причин. При заключении договора стороны могут оговорить обстоятельства, при которых допускается расторжение договора, включая возможные санкции или их отсутствие. Обычно договор может быть расторгнут без штрафных санкций в случаях, на которые стороны не могут повлиять и которые не могли предвидеть. В большинстве случаев одностороннее расторжение договора сопровождается штрафными санкциями, например, удержанием взноса покупателем или возвратом продавцом удвоенной суммы взноса. Также возможны ситуации, когда после подписания предварительного договора покупатель обнаруживает, что продавец умышленно скрыл значимую информацию о квартире или допустил неточности в документах. В таком случае покупатель имеет право требовать расторжения договора с выплатой штрафа, указанного в договоре.