Що таке попередній договір?

У сучасному світі нерухомість залишається одним із найважливіших і значущих активів. Купівля або продаж квартири — це складний процес, що вимагає уваги до безлічі деталей і юридичних аспектів. Один із ключових етапів у цьому процесі — підписання попереднього договору, який закладе основу для всіх подальших дій. Далі розглянемо, що таке попередній договір і його переваги. Для більш детального розуміння ви можете ознайомитися з готовими попередніми договорами.

Попередній договір поняття і значення

Попередній договір — це документ, що підтверджує бажання продавця і покупця в майбутньому укласти основну угоду про купівлю-продаж нерухомості. Значення попереднього договору складно переоцінити і він має кілька ключових переваг:

• Договір ретельно аналізується і завіряється нотаріусом, що гарантує захист інтересів обох сторін.
• Продавець отримує необхідний час для підготовки нерухомості до продажу, включно з прибиранням меблів і закриттям комунальних платежів, і йому не потрібно продовжувати пошуки покупця.
• Покупець може спокійно організувати фінансування покупки через банк.
• Внесення завдатку надає впевненість у тому, що угода буде виконана.

Підписання попереднього договору вимагає особистої присутності всіх зацікавлених сторін. Якщо об'єкт нерухомості належить кільком особам, кожен із співвласників має бути присутнім на укладенні договору. Те саме стосується і випадків, коли нерухомість продається одним із подружжя — необхідна наявність письмової згоди другого з подружжя.

Для укладення попереднього договору продавцю необхідно надати повний пакет документів, включно з паспортом, ідентифікаційним кодом, документами, що підтверджують сімейний стан, і правовстановлювальними документами, такими як свідоцтво про право власності. Також важливо, щоб кожен співвласник нерухомості мав при собі всі оригінали необхідних документів і особисто був присутній під час укладення угоди.

Під час підписання попереднього договору вкрай важливо уважно оглянути всі документи, перевірити відповідність даних і впевнитися, що всі фотографії належним чином вклеєні в паспорти. Нотаріус перевірить, що квартира не закладена і не заарештована, перевіривши її статус у відповідних реєстрах.

Законодавче визначення попереднього договору

Цивільний кодекс (ЦК) визначає попередній договір як зобов'язання сторін укласти основний договір у майбутньому на встановлених умовах у визначений строк. Господарський кодекс (ГК) доповнює, що такий договір має бути укладений протягом року з моменту підписання попереднього договору.

За ЦК, невстановлені істотні умови основного договору можуть бути визначені пізніше, відповідно до домовленостей сторін. На відміну від цього, ГК вимагає чіткого визначення всіх істотних умов у попередньому договорі, що обмежує гнучкість сторін і можливість адаптації до умов, що змінюються.

Попередній договір має відповідати формі основного договору. Якщо форма основного договору не передбачена, попередній договір укладається письмово, дозволяючи основному договору бути як письмовим, так і усним, якщо це допускається законом.

Яка інформація зазначається в попередньому договорі

Дотримання всіх правил та умов, визначених чинним законодавством України, має вирішальне значення для правильності оформлення попереднього договору. Стаття 635 Цивільного кодексу України вимагає, щоб документ суворо відповідав визначеній формі і включав такі елементи:

• повна інформація про продавця і покупця;
• дані про нерухомість, включно з адресою, площею і кількістю кімнат;
• перелік зобов'язань, які сторони беруть на себе для укладення остаточного договору;
• розмір завдатку або авансу;
• конкретні терміни підписання основного договору, зазвичай із зазначенням точної дати;
• остаточна ціна об'єкта, яка може бути виражена в іноземній валюті з подальшим перерахунком у гривні за офіційним курсом на день платежу (згідно зі статтями 524 і 533 Цивільного кодексу України);
• умови, за яких договір може бути розірвано без необхідності виплати штрафних санкцій.

Необхідно підкреслити, що будь-які помилки або неточності під час підписання договору можуть призвести до його недійсності.

Умови попереднього договору

Важливо зазначити, що згідно із законодавством України, такий договір має містити істотні умови майбутнього основного договору та обов'язки сторін щодо його укладення. Ось основні елементи, які необхідно врахувати під час складання попереднього договору:

• Сторони договору: необхідно чітко вказати, хто є сторонами договору. Це можуть бути фізичні або юридичні особи.
• Предмет договору: має бути вказано предмет майбутнього основного договору. Наприклад, у разі попереднього договору купівлі-продажу нерухомості це буде об'єкт нерухомості.
• Істотні умови основного договору: попередній договір має містити всі істотні умови майбутнього договору, як-от ціна, строки, умови оплати, відповідальність сторін тощо.
• Строк укладення основного договору: має бути вказана дата або період, протягом якого сторони зобов'язуються укласти основний договір.
• Відповідальність за порушення умов договору: необхідно визначити, які санкції застосовуватимуться в разі невиконання зобов'язань за попереднім договором або відмови від укладення основного договору.
• Підписи сторін: договір має бути підписаний усіма сторонами, і кожна сторона повинна мати копію договору.
• Нотаріальне посвідчення: у деяких випадках, наприклад під час купівлі-продажу нерухомості, попередній договір може вимагати нотаріального посвідчення.

Ці елементи є ключовими для складання попереднього договору та забезпечують юридичний захист і ясність для всіх сторін до моменту укладення основного договору.

Коли може бути розірвано попередній договір?

Попередній договір втрачає свою чинність у таких випадках:

• коли основний договір було підписано;
• коли минули встановлені строки для підписання основного договору;
• коли було розірвано сам попередній договір.

Слід зазначити, що розірвати попередній договір односторонньо неможливо без наявності вагомих причин. Під час укладення договору сторони можуть обумовити обставини, за яких допускається розірвання договору, включно з можливими санкціями або їх відсутністю. Зазвичай договір може бути розірваний без штрафних санкцій у випадках, на які сторони не можуть вплинути і які не могли передбачити. У більшості випадків одностороннє розірвання договору супроводжується штрафними санкціями, наприклад, утриманням внеску покупцем або поверненням продавцем подвоєної суми внеску. Також можливі ситуації, коли після підписання попереднього договору покупець виявляє, що продавець навмисне приховав значущу інформацію про квартиру або допустив неточності в документах. У такому разі покупець має право вимагати розірвання договору з виплатою штрафу, зазначеного в договорі.